청년 신혼부부용 50년 만기 모기지론이 출시 예정이라고 합니다. 최근 2년간 내집마련이 너무나도 어려워진 상황에 희망을 잃은 젊은층의 내집마련 기회를 확대해주는 소식인 것 같네요. 청년 신혼부부용 50년 만기 모기지론이 어떤 상품인지 살펴보도록 하겠습니다.
목차
1. 모기지론이란?
2. 청년 신혼부부 50년 만기 모기지론
1. 모기지론이란?
모기지론이라는 단어는 많이 들어보셨을텐데 모기지론이 정확히 뭔지 모르시는 분들도 많을거에요. 무기지론은 쉽게 말하면 주택담보대출 입니다. 금융기관이 주택 또는 부동산을 담보로 해서 대출을 해 주는 것이죠. 구조는 일반 대출과는 살짝 달라요.
모기지론의 경우 은행과 같은 금융기관이 주택 구입 수요자에게 자금을 대출해주면서 해당 주택을 담보로 주택저당증권 이라는 것을 발행합니다. 그리고 그 증권을 바로 유동화중개기관에 팔아 대출자금을 회수하게 되죠. 유동화중개기관에서는 주택저당증권을 투자자에게 판매해서 그 대금을 금융기관에 지급하는 것이구요.
그렇기 때문이 금융기관 입장에서도 대출을 해주면서 주택을 담보로 발행한 증권을 통해 바로 대출 자금을 회수할 수 있기때문에 장기 대출로 인한 자금 운용 부담을 덜 수 있습니다. 그렇게 회수한 대출 자금은 또 다른 대출 자금을 일으킬 수 있겠죠.
일반 소비자 입장에서 다른 점은 대출한도에 제한이 없고 상환 기간이 최장 30년에 이른다는 점입니다. 다만 모기지론 자체의 대출한도에는 제한이 없지만 우리나라의 경우 LTV, DSR 등의 규제가 있기 때문에 그 규제의 틀 안에서만 대출이 가능하겠죠.
우리나라의 경우 한국주택금융공사에서 주택금융과 관련된 업무를 전담하고 있는데요. 한국주택금융공사에서 운용중인 모기지론으로는 디딤돌대출, 보금자리론 등이 있습니다. 각 대출 상품에 대해서는 다음 포스팅에서 좀 더 자세히 살펴보기로 하고, 이 포스팅에서는 일단 이번에는 이번에 언급된 청년 및 신혼부부를 위한 초장기 정책 모기지 상품에 대해 알아보겠습니다.
2. 청년 신혼부부 50년 만기 모기지론
최대 50년 만기의 초장기 주택담보대출인 모기지론이 도입될 예정입니다. 이로서 청년과 신혼부부들의 내집마련 기회가 확대 될 것으로 보입니다.
현재로서는 이러한 초장기 정책 모기지 상품이 내년에 출시하는 방향으로 진행 중입니다. 현재 있는 모기지론인 보금자리론과 적격 대출의 만기는 10년, 15년, 30년, 40년인데요. 50년의 초장기 상품은 대출 한도를 늘려주는 효과를 가져올 수 있을 것 같습니다.
예를들어 현재 기준으로 연봉 5천만원의 직장인이 연 4.5% 원리금균등상환방식으로 30년 만기의 주택담보대출을 받으면 약 3억 2800만원을 빌릴 수 있는데요, 이 만기가 50년으로 확대되면 한도가 약 4억원까지 늘어나는 것이에요. 최근 고금리로 힘들어하시는 분들이 많은데 금리 수준도 신혼부부의 주거 안정 지원 필요성이나 재원 상황 등을 고려해서 책정한다고 합니다. 시중 은행의 금리보다는 당연히 낮게 책정되겠죠.
더불어 고무적인 점은 주택가격의 상한을 6억원 이하에서 9억원 이하로 확대하는 방안도 같이 검토중이라는 점 인데요. 최근 2년간 집값이 너무 많이 상승하면서 사실 서울에서 9억원 이하 주택을 찾기란 하늘의 별따기 수준이 되어버렸어요. 이런 현실을 반영한 정책인데, 꼭 확대되면 좋겠네요.
현재의 DSR 규제 상황에서 가계대출의 한도를 높일 수 있는 방법은 만기를 늘리는 것이기에 이러한 정책 상품이 나오게 된 것인데요. 이에 더불어 LTV 상한 완화 방안도 추진 예정입니다. 청년을 포함하여 생애 최초로 주택을 구입하는 가구에 주택담보대출비율인 LTV의 상한을 80%까지 완화한다는 것인데요. 기존에는 60~70%였죠.
또 대출을 할 때 현재소득뿐 아니라 미래소득까지 충분히 반영될 수 있도록 한다고 하는데요. 청년층의 대출 한도를 높여주기 위한 방향이겠죠. 이에 따라 DSR을 산정할 때 장래 소득 인정 기준을 활성화할 예정이라고 합니다.
주택금융공사는 신혼부부와 생애 최초 주택 구매자의 구입 자원을 지원하는 디딤돌 대출 역시 확대할 계획이며 청년 전용주택과 연계된 대출상품도 출시될 예정이라고 하네요.
여기서 잠깐, LTV와 DSR이 뭔지 모르시는 분들을 위해 설명드릴게요.
먼저 LTV는 Loan to Value Ratio 라고 해서 주택 가격 대비 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율이에요. 예를 들어 10억짜리 주택을 구매할 때 LTV가 60%면 6억까지 대출이 가능한 것이죠.
두 번째로 DSR은 Debt Service Ratio 입니다. 이는 개인의 모든 대출의 원금과 이자를 합친 금액을 연봉으로 나눈 비율이에요. 예를 들어 연봉 5천만원인 사람이 DSR 50%를 적용받아 30년 만기의 주택담보대출을 받는다면, 간단한 개념상으로 이해해보면 1년에 연봉의 50%인 2,500만원씩 x 30년, 총 7억 5천만원까지 대출이 가능한 것입니다.
주택 가격 폭등으로 청년층의 내집마련이 너무나도 힘들어진 상황인데요. 청년들에게 있어서 내집마련을 할 때 무엇보다 중요한 것은 대출 규제의 완화겠죠. 다행히 그런 방향으로 나아가고 있는 것 같은데요. 50년 만기 모기지론 출시 등이 빠르게 진척되어서 빠른 시일 내로 상황이 좀 나아지면 좋겠습니다.
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