전세 계약 주의사항 5가지 살펴보려 합니다. 전세 계약을 할 때 꼭 주의해야 할 점들이 있는데요, 전세 사기와 같은 일들이 드물지 않게 일어나다 보니 특히 처음 전세 계약을 준비하고 있으신 분들은 걱정이 많으실 것 같아요. 제가 처음 전세 계약을 준비하며 공부했던 내용, 공유해 드릴게요.
저 역시 처음 전세 계약을 했을 때 걱정이 너무 많았었는데요, 전세금을 날렸다는 이야기를 많이 들어본지라 너무 무섭더라구요. 아는 것이 힘! 미리 공부해서 확실하게 준비하면 큰 문제없이 계약을 할 수 있을 거라고 생각해, 열심히 공부했습니다. 여러분도 전세 계약 전 미리 확인하고 대비하시길 바랍니다.
제가 오늘 소개 해 드릴 다섯 가지만 주의하시면, 큰 문제없이 전세계약을 진행하실 수 있을 것 같습니다. 그럼, 시작 해 보도록 하겠습니다.
전세 계약 주의사항
1. 거래 상대방 신분 확인하기
2. 등기부 등본 확인하기
3. 전입신고 및 확정일자 받기
4. 전세자금 대출 가능 여부 확인받기
5. 집 상태 확인 꼼꼼히 하기
1. 거래 상대방 신분 확인하기
전세계약 주의사항 중 무엇보다 중요한 것 하나는, 내가 거래를 하고 있는 이 사람이 집주인이 맞는지 확실하게 확인을 하는 것입니다.어떻게 보면 당연한 내용이지만, 그렇다 보니 또 쉽게 간과할 수 있는 내용입니다.
집주인이 누구인지는 등기부 등본을 통해 확인할 수 있고, 확인 방법에 대해서는 아래 2번, 등기부 등본 확인하기에서 알아보도록 하겠습니다. 주인도 아닌 사람과 계약을 하는 우를 범하지 않도록 등기부 등본 상의 집주인과, 거래 상대방의 신분증 확인을 꼼꼼히 하도록 해야 합니다.
하지만 모든 계약을 집주인 당사자가 진행하지는 않는데요, 대리인을 보내 대신 계약을 하는 경우도 종종 있습니다. 그 경우에는 인감증명서와 인감이 찍힌 위임장을 꼭 확인하셔야 합니다. 집주인의 인감이 찍힌 위임장이 맞는지, 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증 확인을 통해 대리인의 신분 역시 확실하게 확인하셔야겠지요.
2. 등기부 등본 확인하기
두 번째로는 등기부 등본을 확인하는 것입니다.부동산 거래를 해 본 적이 없는 사람이더라도, 부동산 계약을 할 때에는 등기부 등본을 꼭 확인해야 한다는 말은 많이 듣곤 합니다. 이렇게 등기부 등본 확인은 당연하고 공공연하게 이루어져야 하는 것임에도 불구하고 잘 되지 않아 나중에 전세금을 돌려받지 못하는 경우들이 발생하곤 합니다.
등기부 등본은 인터넷 등기소에서 쉽게 발급할 수 있습니다. 누구나 발급 가능하며, 발급 기록이 남지도 않습니다. 등기부 등본을 열람해서 확인해야 할 것들을 알아볼게요.
1) 거래 당사자가 등기부 등본 상의 소유주인지 확인한다.
먼저 위에서도 언급했듯 거래 당사자가 등기부 등본 상의 소유주인지 확인해야 합니다. 등기부 등본상 '갑구'에서 소유자를 확인할 수 있습니다. 아래 등기부 등본의 갑구를 보시면 신탁회사(혹은 금융회사)에 신탁 해 놓았던 주택의 신탁등기를 말소하여 소유권 이전을 통해 순위 번호 2번이 소유권자가 되었음을 나타내고 있습니다. 순위번호 3,4번을 보면 해당 주택이 가압류되었다가 가압류 등기말소가 된 것을 알 수 있고요.이에 따라 현재로서는 가압류 해제된 상태로 순위 번호 2번의 권리자가 소유권자입니다.이렇게 갑구를 통해 거래하고 있는 사람이 실소유자가 맞는지 확인이 필요합니다.
2) 근저당권 설정 여부를 확인한다.
다음은 등기부등본의 '을구'를 통해 해당 주택에 근저당권, 전세권 등이 설정되어 있는지 확인하는 것입니다.해당 주택이 경매에 넘어가게 된다면 을구의 순번대로 채권 순위가 결정 되게 됩니다. 따라서 해당 주택이 경매에 넘어가게 되었을 때 다른 권리자에게 얼마가 변제되게 될지, 그에 따라 나의 전세보증금은 보장될 수 있는지를 꼭 확인하셔야 합니다.
위와 같이 을구에 기록사항이 없는 경우 소유권 이외의 권리사항이 따로 없는 것으로, 이런 경우 확정일자+전입신고+입주를 통해 내가 1순위로 전세금을 변제받을 수 있음을 나타냅니다. 이와 관련해서는 3번에서 좀 더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다. 전세 보증금을 돌려받기 위해 꼭 확인해야 하는 부분이니 두 번, 세 번 확인하세요!
3. 전입신고 및 확정일자 받기
세 번째 전세계약 주의사항입니다. 내가 살고 있는 주택이 경매에 넘어가더라도 전세 보증금을 돌려받기 위해서는 해당 주택에 대한 대항력을 갖추어야 하는데요, 대항력은 확정일자와 전입신고를 통해 얻을 수 있습니다. 중요한 점은 둘 중 하나만 해서는 안되고, 둘 다 이루어져야 하며, 하루 차이로도 채무 변제의 순서가 갈리기 때문에, 잔금 입금 및 입주 당일에 바로 모두 완료하여야 합니다.
여기서 한 가지, 중요한 점이 있는데요, 전입신고는 신고와 동시에 효력이 발생하는 것이 아니라 익일 00시에 효력이 발생하게 된다는 점입니다. 즉, 잔금 입금 및 입주 당일에 확정일자를 받고 전입신고를 하더라도 그날 집주인이 은행에서 대출을 받게 된다면 은행보다 후순위로 밀려난다는 점입니다. 즉 집주인이 집을 담보로 은행에서 대출을 받게 된다면 은행의 근저당권이 선순위가 되는 것입니다.
전입신고가 익일 00시부터 효력이 발생한다는 점에서 생긴 맹점이라고 볼 수 있습니다. 이러한 일을 방지하기 위해 계약서에 특약을 넣으면 되는데요, "임대인은 잔금일 익일까지 등기사항 전부증명서 상의 모든 권리사항을 유지한다. 이를 위반할 시에는 보증금액 전액을 임차인에게 반환하고 계약은 소멸된다. 피해 보상금은 상호 간의 협의로 진행한다."라는 특약을 통해 이런 일을 방지할 수 있습니다.
잔금 치르기 전뿐 아니라, 잔금 지불 및 전입신고, 확정일자를 받은 다음날, 그 사이에 혹시 발생한 대출이 없는지 바로 확인해야 하겠습니다.
4. 전세자금 대출 가능 여부 확인받기
많은 분들이 전세자금 대출을 받아 전세 입주를 하시게 될 텐데요, 전세자금 대출 가능 여부는 미리 소유자와 확인을 한 후 진행을 해야 합니다. 은행에서 대출 진행 시, 집주인과의 확인 과정이 있기 때문에 집주인 몰래 전세자금 대출을 받는 것은 불가능합니다. 계약금을 다 지불하고 은행에서 대출을 받아 잔금을 치루어야 하는데, 집주인이 갑자기 전세자금대출 진행에 동의하지 않는다면 대출이 실행되지 못하며, 잔금을 치르는 것도 불가능하게 되겠지요.
전세자금 대출 가능 여부를 확인받을 때에는 구두상으로 먼저 확인을 하겠지만, 이 역시 계약서상 특약에 넣어 확실히 하는 것이 좋겠습니다. "전세자금 대출 불가시 계약금은 반환한다."라는 특약을 통해 주인의 동의를 얻음과 동시에 혹 예상과 달리 전세자금 대출이 불가능한 상황에 놓였을 때 계약금을 날리는 일이 없도록 해야겠습니다. 전세자금 대출 가능 여부를 확인받는 것도 굉장히 중요한 전세계약 주의사항입니다.
5. 집 상태 확인 꼼꼼히 하기
전세계약 주의사항 중 또 소홀할 수 있는 부분을 짚어 보자면, 집 상태를 꼼꼼히 확인해야 한다는 점입니다. 입주하기 전부터 고장 나 있던 부분인데 집을 나올 때 집주인이 본인 책임으로 돌리고 배상하라고 한다면 억울하겠지요. 따라서 집의 상태를 꼼꼼히 확인하고 수리가 필요한 부분은 미리 요청하고 해당 내용을 특약사항에 넣어 이행되도록 합니다.
또 입주 전 집의 하자 등을 사진으로 미리 찍어 집주인과 상황을 공유 해 추후 발생할 수 있는 이해 다툼을 예방할 수 있도록 해야 하겠습니다. 이 또한 어떻게 보면 당연한 일인데, 꼼꼼히 챙기지 않았다가 나중에 억울한 피해를 입게 되는 경우가 많으니, 꼭 챙기시길 바라겠습니다.
이상으로 전세계약 주의사항 알아보았습니다. 어느 한 부분도 소홀히 하거나 놓쳐서는 안 되는 부분이니 꼭 명심하셨다가 전세 계약 시에 잊지 말고 챙기셔야 합니다. 아무런 문제 없이 무사히 전세 계약 마치시길 바라겠습니다.
그럼, 오늘도 읽어주셔서 감사드리며, 다음번에도 유익한 포스팅으로 돌아오도록 하겠습니다.^^
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