전세 계약 방법 완벽 총 정리 (전세 계약 절차)

안녕하세요, 여러분.

오늘은 전세 계약 절차에 대해 다뤄보려 합니다.

 

최근 인생 처음으로 전세 계약이라는 것을 하면서

각종 유튜브, 블로그를 다 찾아가며 공부를 했습니다.

아무래도 큰 돈이 들어가는 일이다보니

혹시 사기를 당하지는 않을까, 돈을 날리는 것은 아닐까 무섭더라구요. ㅎㅎ

 

 

다행히 인터넷의 많은 정보들 덕분에

성공적으로 계약을 마칠 수 있었습니다.

그 과정까지 정말 많은 유튜브와 블로그를 찾아 봤었는데요,

이 글 하나만 보시면 전세 계약을 하실 수 있도록

쉽고 명확하게 전세 계약 절차 를 정리 해 보도록 하겠습니다.

저는 오피스텔 전세 계약을 했고, 그 경험을 바탕으로 작성 해 보도록 하겠습니다.

 

전세 계약 절차

Step 1. - 매물 찾기 (1)

Step 2. 전세 자금 대출 알아보기

Step 3. 매물 찾기 (2)

Step 4. 가계약금 입금

Step 5. 계약서 작성 / 계약금 입금

Step 6. 확정일자 / 전세 자금 대출 신청

Step 7. 잔금 입금 / 전입신고

Step 8. 집 상태 확인 / 입주

 

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Step 1. - 매물 찾기 (1)

 

 

자, 그럼 본격적으로 전세 계약 절차 에 대해 알아보겠습니다.

첫번째 단계는 매물을 찾는 단계인데요, 왜 (1)이 붙었을까요?

 

첫번째 매물을 찾는 단계는 내가 가고 싶은 지역, 위치의 매물에 대해

대략적으로 알아보는 단계라고 볼 수 있겠습니다.

오피스텔, 빌라, 아파트, 다세대 등 건물의 종류 별로

가격대는 어느 정도로 형성 되어 있고,

대략적으로 어떤 조건의 집들이 있는지 살펴보는 단계 입니다.

 

 요즘 직방, 다방 등의 사이트들을 많이 활용하시는데요,

개인적으로 저는 직방, 다방은 참고하는 정도로만 활용하시면 좋을 것 같습니다.

최근 직방, 다방을 열심히 뒤져보고 실제로 발로 뛰어보기도 한 결과,

직방, 다방에는 허위매물이 너무 많다는 것을 몸소 느꼈거든요.

이런 집이 이가격이라고? 라는 생각이 들면 100% 허위 매물.

그렇게 때문에 대략적으로 참고하는 데에만 활용하시기를 추천 드립니다.

 

 저는 네이버 부동산을 통해 집을 많이 알아 보았는데요,

허위 매물이 많이 없고, 실제 시세를 가장 잘 반영하고 있기 때문에

유용하게 잘 사용했습니다.

 

<네이버 부동산 바로 가기>

네이버 부동산

 

 네이버 부동산 사이트에서 주거형태, 거래형태, 원하는 가격대를 설정 하면

원하는 지역의 매물들을 위의 그림과 같이 볼 수 있습니다.

가격, 평수 등 대략적인 사항들을 파악하고,

등록되어 있는 사진을 보면서 어떤 집에 가고 싶은지 대략적으로 결정을 하면 됩니다.

 

 

아무래도 오랜 기간동안 살 집을 찾는 것이기 때문에

최대한 많은 시간을 들여서 이곳, 저곳 꼼꼼히 따져보고

여러 지역을 살펴보면서 다양한 옵션을 머릿속으로 그리는 것이 좋을 것 같습니다.

그렇게 서치를 하다보면 어느 순간 어느 집으로 들어가고 싶은지 결정이 되겠지요 ㅎㅎ

 

하지만 섣불리 결정해서는 안됩니다.

인터넷으로만 찾아 본 것이기 때문에 실제로 보면 마음이 달라질 수 있기 때문이죠.

따라서 여러가지 옵션을 생각해 두는 것이 좋을 것 같습니다.

저는 네이버 부동산 어플을 다운받아두고

정말 수시로 들어가서 또 보고, 또 봤던 것 같습니다. 

 

네이버 부동산 안드로이드 앱 다운로드

http://play.google.com/store/apps/details?id=com.nhn.land.android&hl=ko

네이버 부동산 - 아파트, 주택, 원룸 구하기 - Google Play 앱

네이버 부동산 IOS 앱 다운로드

http://apps.apple.com/kr/app/%EB%84%A4%EC%9D%B4%EB%B2%84-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-naver-real-estate/id481957114

‎네이버 부동산 – Naver Real Estate

 

Step 2. 전세 자금 대출 알아보기

 

 

다음은 본인의 예산을 확인하는 단계인데요,

본인의 예산으로 충분히 전세 계약이 가능하시다면 이 단계는 패스하시면 됩니다.

 

대부분의 사람들의 경우 대출을 받게 되는데요,

전세 자금 대출 또한 종류가 너무 다양하지요.

전세 자금 대출은 크게 나라에서 복지의 형태로 제공하는 저렴한 대출 상품과,

일반 시중은행 전세자금 대출 두가지로 크게 나눌 수 있습니다.

 

가능하다면 나라에서 제공되는 전세 자금 대출 상품을 이용하는 것이 좋은데요,

버팀목 전세자금 대출, 중소기업 전세자금 대출 등에 대해 궁금하시면

아래 링크를 클릭하시어 이에 대해 자세히 설명 해 놓은 포스트를 참고 해 주세요.

 

<버팀목 전세자금대출 자세히 알아보기>

버팀목 전세자금대출 완벽정리 (조건, 금리, 신청방법 등)

 

아쉽게도 소득조건 등으로 정부에서 제공하는 대출 상품을 이용할 수 없다면

시중 은행의 대출 상품을 이용하시면 됩니다.

정부에서 제공하는 상품보다 한도도 크고 조건이 까다롭지 않기 때문에

누구나 쉽게 이용하실 수 있습니다.

 

 

아무래도 주거래 은행에서 대출을 받는 것이 더 나은 조건으로 대출 실행이 가능할 것이기 때문에

주거래 은행 위주로 알아보시면 될 것 같습니다.

은행 홈페이지에 들어가서 자신의 소득 조건 등을 기입하면

얼마까지 대출을 받을 수 있는지 쉽게 확인할 수 있으니

은행 홈페이지에 들어가 확인 해 보시면 될 것 같습니다.

 

 하지만 대출 한도는 여러 요소를 고려하여 결정 되기 때문에

인터넷을 통해 조회한 결과만을 믿기에는 위험성이 있을 수 있습니다.

 

따라서 은행에 직접 방문하시어 상담을 받으시는 것을 추천 드립니다.

은행에 가시기 전에는

내가 얼마 짜리의 집에 들어갈 것이고, 얼마의 대출이 필요한지를 기본적으로 생각하셔야 하며,

소득 서류를 가져 가시는 것이 정확한 상담에 도움이 됩니다.

 

은행에서 상담을 받더라도

그 시점에 정확하게 대출이 얼마가 나올겁니다. 라고 확답을 받을 수는 없습니다.

물론 대략적으로는 알 수 있으나,

실제로 심사가 들어갔을 때 그보다 한도가 덜 나올 수도 있다는 점을 명심 하셔야 할 것 같습니다.

이렇게 은행 상담을 통해 나의 총 예산을 확정 지으시면 됩니다.

 

Step 3. 매물 찾기 (2)

 

 

 그렇게 예산이 확정 되고 나면 본격적으로 매물 찾기에 나서시면 됩니다.

부동산에 연락해 첫번째 단계에서 봐두었던 집들을 직접 가서 보는 것 이지요.

부동산에 연락을 하게 되면 본인이 봐 둔 집 뿐 아니라

비슷한 조건의 집들을 부동산에서 많이 소개를 해 줄 것이기 때문에,

최대한 많이 보고 결정 하시면 좋을 것 같습니다.

 

 저같은 경우는 원하는 오피스텔이 있었는데,

전세 매물이 없어서 기다려야 하는 상황 이었습니다.

주변의 다른 오피스텔을 아무리 보아도 마음이 바뀌지 않아 매물을 기다리기로 결정 했습니다.

 

이럴 때에는 최대한 많은 부동산에 미리 연락을 해 두고

매물이 나오면 바로 연락을 해 달라고 하시면 됩니다.

 

최근에는 부동산에서 매물을 다 공유하기 때문에 똑같다고 하시는 분들이 많지만,

부동산마다 다른 부동산과 공유하지 않는 매물을 가지고 있습니다.

따라서 최대한 많은 부동산에 연락을 해 두는 것이 좋습니다.

 

저 역시 그렇게 연락처를 남겨두어 매물이 나왔을 때 바로 연락을 받아 계약을 하게 되었습니다.^^

이렇게 직접 집을 보면서 이사갈 집을 확정 하게 됩니다.

 

Step 4. 가계약금 입금

 

 

다음 단계는 가계약금을 입금하는 단계 입니다.

마음에 드는 집을 발견 하면

다른 사람이 계약을 하기 전에 가계약금을 넣어 집을 잡아 두어야 겠지요.

 

하지만 가계약금 역시 작은 돈은 아니기 때문에 입금 전 등기부등본 확인은 필수 입니다.

부동산에서 다 떼어 주기 때문에 등기부 등본을 통해 저당권 등 잡혀 있는 것이 없는지 확인 후

가계약금을 입금 하시면 됩니다.

 

입금 시에는 등기부 등본 갑구의 소유자와 계좌주가 일치 하는지 확인 하시고 입금 하셔야 합니다.

가계약금 같은 경우에는 딱히 정해진 요율 같은 것이 없기 때문에

부동산 혹은 주인과 합의 하에 적당한 금액을 입금 하시면 되는데요,

참고로 저같은 경우는 전세가의 1%를 가계약금으로 먼저 입금을 했습니다.

가계약금 입금 후 계약서를 작성할 날짜를 약속을 하시면 됩니다.

 

Step 5. 계약서 작성 / 계약금 입금

 

다음은 대망의 계약서를 작성하는 단계 입니다.

집주인, 부동산과 약속한 시간에 부동산에 방문해 계약서를 작성 합니다.

저는 너무 걱정이 돼서 전날 하루종일 유튜브와 블로그로 주의사항을 찾아보고 갔었는데요..ㅎㅎ

막상 해보니 부동산에서 알아서 다 챙겨 주시고 설명 해 주셔서

생각보다 수월하게 계약서 작성 과정이 진행 되었습니다.

 

 

 먼저 부동산에서 계약서 작성 시점에 등기부 등본을 다시 떼어서 보여주실 것이고,

그러면 여전히 을구에 새로운 저당권 등이 잡힌 것이 없는지 확인 하시면 됩니다.

그리고 집주인의 신분증과 등기부등본상의 이름과 생년월일이 맞는지 확인을 합니다.

그리고 계약서를 꼼꼼히 읽으면서 사인이 필요한 부분에 사인을 하게 되구요.

 

 중요한 부분은 특약을 넣는 것인데요,

저 같은 경우에는 부동산에 꼭 챙겨달라고 요청 했었던 특약이

등기부등본상의 권리를 잔금익일까지 유지하는 것,

전세자금대출 불가시 계약금 반환하는 것 두가지 였습니다.

 

그런데 막상 직접 계약을 하다보니

현실적으로 전세자금대출 불가시 계약금을 반환한다 라는 조항까지 주장하기가 쉽지 않더라구요.

은행과 충분한 상담을 통해 대출이 무리없이 나올 것이라는 것을 알고 있었기 때문에

집주인이 전세자금대출을 받는 것에 동의하고 협조한다는 정도의 문구로 넣게 되었습니다.

제 계약서의 특약 사항은 아래와 같으니, 참고 하시면 될 것 같습니다.

 

 

이렇게 계약서 내용을 꼼꼼히 확인 한 후

계약금을 그 자리에서 입금 하게 됩니다.

큰 금액이다보니 혹시 이체한도에는 걸리지 않는지 미리 확인 하시는 것이 좋을 것 같습니다.

저같은 경우는 전날 미리 이체 한도를 늘려 놓았었어요.

 

가계약금 입금 시 입금했던 계좌로 계약금을 입금하시게 되고,

통상 계약금은 전세가의 10% 입니다.

전세가의 10%에서 가계약금 금액을 제하고 입금을 하시면 됩니다.

이후 영수증도 꼭 챙기셔야 합니다.

전세 자금 대출 신청시 전세가의 5%이상의 계약금 영수증이 필요하기 때문이지요.

 

Step 6. 확정일자 / 전세 자금 대출 신청

 

 

계약서 작성 후 전세 자금 대출 신청을 위해 확정일자를 받게 됩니다.

확정일자는 전세 들어간 집이 경매로 넘어가거나 했을 때

제3자보다 선순위로 보증금을 변제받기 위한 조건 중 하나이기 때문에

필수적으로 받으셔야 합니다.

 

보증금을 돌려받기 위한 대항력을 갖추기 위해서는

확정일자 뿐 아니라 전입신고 및 실제 입주까지 하셔야 한다는 것을 기억하시고,

확정일자는 그 단계 중 첫번째라고 보시면 될 것 같습니다.

 

보통 확정일자를 잔금날 많이 하시는데요,

전세 자금 대출을 받기 위해서는 확정일자가 찍힌 계약서가 필요하기 때문에 먼저 받으셔야 합니다.

확정일자는 가까운 등기소나 이사할 지역의 관할 주민센터에 방문하셔서 받으시면 됩니다.

 

 이렇게 계약서에 확정일자까지 받고나면 전세 자금 대출을 신청할 수 있게 됩니다.

미리 상담을 받으셨을 것이기 때문에

은행 및 개인에 따라 필요한 사항에 대해 설명을 들으셨을 것이니 그에 따라 신청하시면 되겠습니다.

 

전세 자금 대출 신청을 위한 기본 서류는 다음과 같습니다.

개인 및 은행에 따라 차이가 있을 수 있고,

추가 요청 서류가 있을 수 있으니 참고만 하시면 될 것 같습니다.

 

① 국민건강보험공단 자격득실확인서/ 국민건강보험공단 보험료 납부확인서
② 소득금액증명원 (근로소득자용)
③ 임대차계약서 (확정일자 필수)
④ 계약금납입영수증 (전세가의 5% 이상)

 

Step 7. 잔금 입금 / 전입신고

 

입주하기로 한 날 당일이 되면, 잔금 입금을 하고 전입신고를 하게 됩니다.

잔금 입주 직전에도 등기부등본 상의 권리에 변동이 없는지 다시 한번 확인 하셔야 합니다.

확인 후 은행에서 대출 받아 직접 집주인에게 들어가는 금액을 제외한 금액을

집주인에게 입금 하시면 됩니다.

입금 후에는 바로 전입신고를 하면 됩니다.

요즘에는 인터넷으로도 바로 전입신고가 가능하기 때문에

절대 날짜를 미루지 말고 잔금 입금 및 입주 당일에 하셔야 합니다.

앞에서도 한번 언급 했지만

내 보증금을 지키기 위한 대항력을 갖추는 조건 중 하나이기 때문이지요.

 

 인터넷으로 하는 방법은

민원24 홈페이지에 방문해서 절차에 따라 진행 하시면 됩니다.

아래 이미지와 같이 민원24 홈페이지에 방문하시면

바로 첫페이지에 전입신고 아이콘이 있답니다.

 

 

민원24 홈페이지 바로가기

정부민원포털 민원24

직접 방문해서 하고 싶으실 경우에는

신분증을 들고 가까운 주민센터에 방문, 전입신고서를 작성해서 제출하시면 됩니다.

 

Step 8. 집 상태 확인 / 입주

 

마지막 단계는 집 상태를 확인하고 입주를 하는 것입니다.

집을 꼼꼼히 살피면서 어느 곳에 하자가 있지는 않은지 미리 살피고,

수리가 필요한 부분은 미리 주인과 합의를 봅니다.

 

첫 입주 전 집안을 스스로 꼼꼼히 살펴보고

문제가 되는 부분들을 사진을 찍어 남기고 집주인과 부동산에 보내 공유해야 합니다.

그렇게 해야 나중에 집을 나가게 될 때

나로 인해 발생하지 않은 하자에 대한 보상을 할 일이 없겠지요.

이러한 불상사를 막기 위해 미리미리 꼭 꼼꼼히 체크 하시길 바랍니다.

 

모든 것이 끝나면 드디어 입주를 하시면 됩니다!

보통 잔금입금/전입신고/입주가 하루에 다 이루어지게 됩니다.

무사히 계약 및 입주를 마무리 하시길 바라겠습니다.

 

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이상으로 전세 계약 절차 에 대해 살펴 보았습니다.

어떻게 보면 간단 하면서도, 미리 챙기지 않으면 놓치는 부분도 있을 수 있으니

꼼꼼히 챙기시길 바라겠습니다.

전세 계약시 주의할 사항에 대해 궁금하신 분은 아래 포스트를 참고 해 주세요.

오늘도 읽어주셔서 감사합니다.

 

<전세 계약 주의사항 5가지 꼭 확인하기>

전세 계약 주의사항 5가지 꼭 확인하기

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