2021년 2월 16일 주택법 시행령 개정안이 국무회의를 통과 하였는데요, 그 내용은 분양가 상한제가 적용되는 주택의 입주자의 거주 의무 기간 등을 담고 있습니다.
이렇게 국무회의를 통과한 개정된 주택법 시행령은 대통령의 재가를 거쳐 2월 19일부터 시행 되었습니다.
그럼 전월세금지법 이라고도 불리는 이번 주택법 시행령 개정안의 주요 내용이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
주택법 시행령 개정안(2021.2.19 시행) 주요 내용
1. 주택조합 총회의 조합원 직접 출석에 대한 예외 인정
2. 분양가 상한제 적용 주택 제외 요건
3. 분양가 상한제 적용 주택 입주자의 거주 의무 기간 설정
4. 분양가 상한제 적용 주택 입주자의 거주 의무 예외 사유 규정
5. 행복도시 이전기관 종사자에게 특별공급하는 주택의 전매제한 강화
그럼 주택법 시행령 개정안의 주요 내용을 하나 하나 살펴보도록 하겠습니다.
1. 주택 조합 총회의 조합원 직접 출석에 대한 예외 인정
코로나19로 인하여 주택 조합 총회를 열어 모이는 것이 어려워졌는데요, 그에 따라 주택 조합 총회에 조합원의 일정 비율이 직접 출석을 해야한다는 조항에 예외를 인정하게 되었습니다.
주택 조합 총회에 조합원의 일정 비율이 직접 출석 해야 한다는 조항은 20조 4항인데요, 그 내용은 다음과 같습니다.
<주택법시행령 20조 4항>
총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.
이렇게 주택법시행령을 통해 총회의 의결을 하는 경우에 조합원의 일정 비율이 직접 출석해야 하는 것이 명시되어 있는데요, 이번 개정안을 통해 예외를 인정하게 되었습니다.
즉, 만약 코로나19로 인해 감염병 예방을 위하여 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 해당 주택 건설 대지가 위치한 지역에 내려진 경우 주택조합 조합원이 총회 의결에 일정 비율 직접 출석해야 하는 요건의 예외를 인정해서 그 기간에는 전자적인 방법으로 총회를 개최해서 의결권을 행사할 수 있도록 하였습니다.
2. 분양가 상한제 적용 주택 제외 요건
분양가 상한제 적용 주택에 제외 요건을 추가한 내용도 개정안에 담겨 있습니다.
분양가 상한제란 공동주택의 분양가 산정시 일정한 표준 건축비와 택지비에 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로만 분양하도록 한 제도를 말합니다.
분양가 상한제가 적용되는 지역에 대해서는 아래 포스트를 참고 해 주세요.
분양가 상한제 적용 지역, 분양가 상한제란?
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이번 개정안을 통해 분양가 상한제가 적용되는 지역이라 하더라도 일정 요건을 만족한다면 분양가 상한제를 적용하지 않아도 되게 되었습니다.
그 요건이라 함은 LH 또는 지방공사가 정비구역 면적이 2만 제곱미터 미만이거나 전체 세대수 200세대 미만인 정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행자로 참여하는 동시에 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설하는 경우에는 분양가상한제 적용 대상에서 제외되게 되었습니다.
이는 소규모 정비사업을 활성화 하기 위한 방안으로 나온 것 이라고 하네요.
3. 분양가 상한제 적용 주택 입주자의 거주 의무 기간 설정
다음은 주택법 시행령 개정안이 발표되고 가장 크게 이슈 되었으며 전월세 금지법이라고도 불리는 바로 그 내용입니다.
분양가 상한제가 적용되는 주택의 경우 주변 시세에 비해 저렴하게 공급되기 마련인데요, 그러한 주택에 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택이 공급될 수 있도록 하기 위해 분양가 상한제 적용 주택에 입주하는 입주자들의 거주 의무 기간을 설정 한 내용입니다.
거주 의무 기간은 다음과 같습니다.
공공택지에서 건설, 공급되는 주택이냐 혹은 민간택지에서 건설, 공급되는 주택이냐에 따라 거주 의무 기간은 달라지고, 분양가격에 따라서도 그 의무 기간은 달라집니다.
만약 공공택지에서 건설, 공급되는 주택이며 분양가가 인근지역 주택 매매가격의 80% 미만인 경우 거주 의무 기간은 5년이고, 분양가가 인근지역 주택매매 가격의 80~100%라면 3년동안 의무적으로 거주 해야 합니다.
민간택지에서 건설, 공급되는 주택의 경우 분양가가 인근 지역 주택 매매 가격의 80% 미만이면 3년, 80~100%에 해당하는 경우는 2년 거주 의무 기간이 적용 됩니다.
공공택지일 수록 거주 의무 기간이 길어지고, 분양가가 저렴할 수록 거주 의무기간이 길어지는 내용입니다.
이렇게 분양가 상한제가 적용되는 주택에 거주 의무 기간을 설정한 것에 대해 반발이 굉장히 큰 상황인데요, 그 이유는 이제 현금이 있는 사람만 분양을 받을 수 있게 되었기 때문입니다.
지금까지는 현금이 없더라도 분양을 받고 전세를 주어서 자금을 확보하는 사람들이 많이 있었는데요, 이제는 그렇게 하는 것이 불가능해 진 것이지요.
무조건 바로 실거주를 해야하기 때문에 현금부자가 아니면 청약을 통해 분양을 받는 것이 원천적으로 불가능 해 진 것입니다.
국토부에서는 이러한 조치가 투기 세력을 막기 위함이며 분양가 상한제의 제도적 취지 자체가 실거주자에게 저렴한 주택을 공급한다는 것이기 때문에 거주 의무를 도입이 필요하다고 설명 했습니다.
일각에서는 분양가 상한제 주택에 실거주 의무를 부여 하면서 전세난이 더 심해질 것으로 예측하고 있는데요, 국토부에서는 전세시장에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 보고 있다고 하네요.
과연 어떤 결과를 가져올 지는 지켜보아야 할 것 같습니다.
4. 분양가 상한제 적용 주택 입주자의 거주 의무 예외 사유 규정
하지만 모든 주택에 대해 거주 의무가 적용 되는 것은 아니며, 예외의 경우도 인정을 해 주는 조항 또한 신설 되었습니다.
만약 분양가 상한제 적용 주택을 공급받은 사람이 해당 주택의 거주 의무 기간 중에 근무, 생업, 취학 또는 질병치료를 위해서 해외에서 체류하게 되거나 해당 세대의 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외가 인정 된다고 합니다.
예외 인정을 위해서는 LH 등의 확인도 필요하다고 하네요.
5. 행복도시 이전기관 종사자에게 특별공급하는 주택의 전매제한 강화
마지막으로는 행정중심복합도시에 이전한 기관의 종사자가 특별공급을 받은 주택의 전매를 통해 시세 차익을 얻는다는 논란을 해소하고 실수요자 위주로 공급을 하기 위해 전매 제한을 강화한다는 내용 입니다.
행정중심복합도시로 이전한 기관에 종사하는 사람들에게 주택이 특별공급 되었을 때에 주택의 전매제한기간을 늘렸는데요, 투기과열지구는 5년에서 8년으로, 그리고 투기과열지구 이외의 지역의 경우 3년에서 5년으로 늘어났습니다.
즉 해당 기간동안은 매매나 증여 등이 불가능 해 지는 것이지요.
이는 꼭 필요한 부분 이라고 생각되는데요, 기관이 이전하게 되면서 불가피하게 거주지를 옮기게 되었기에 특별공급한 주택에 실거주 하지 않고 시세차익을 위해 매매를 하는 것은 특별공급 취지에도 맞지 않으며 집값 상승에도 영향을 미치기 때문 입니다.
주택법 시행령 개정 내용을 살펴 보았는데요, 무엇보다도 분양가 상한제 적용 주택에 실거주 의무 기간을 부여한 것이 국민들에게 가장 큰 영향을 미치지 않을까 싶습니다.
현금 있는 사람들만 청약을 받을 수 있게 된 것이 과연 정말 투기 수요를 차단할 수 있을지, 오히려 서민들이 청약을 통해 주택을 공급 받는 길을 막는 것은 아닌지 우려가 되는 것 같습니다.
아무쪼록 부동산 시장이 보다 안정되길 바라는 마음입니다.
여기까지 읽어주셔서 감사합니다.
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